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地产行业阶段性冰点已至,中期回暖预期增强

3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,对房地产、中概股等市场关切的重大问题进行了回应,其中与房地产有关的表述为:“关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。”受重要会议的提振,3月16日以来,国内房地产相关的股票和大宗商品表现亮眼。3月16日至4月6日,同花顺房地产开发板块指数涨幅近40%,3月16日至4月6日,螺纹主力合约上涨约10%,铁矿主力合约上涨约25%,玻璃主力合约上涨约7%,纯碱主力合约上涨约14%。近期地产预期好转,并带动相关股票和商品价格上涨,那么地产的现状到底如何?因城施策如何施行?未来乐观预期能否兑现?下文逐一分析。

一、房地产下行趋势持续

作为房地产行业的综合指数,房地产开发景气指数以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,房地产开发投资为基准指标,选取房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除了季节因素的影响,能较好地反应房地产行业整体的景气情况。数据显示,截止到2022年2月,国房景气指数为96.93,环比1月的96.83略有回升,但整体下跌趋势并未扭转。2021年2月至2022年1月,国房景气指数连续11个月出现下跌,指数从2021年2月的101.41下跌至2022年1月的96.83,目前处于2016年2月以来的最低水平。

除国房景气指数处于明显下降趋势外,我们可以从各项细分指标发现地产行业持续下滑的迹象。受2020年低基数影响,2021年上半年国内房屋新开工、施工、竣工和销售面积累计值同比增速都高达两位数,但增速自2021年2月开始就出现了明显下滑的趋势。以开工数据为例,2021年1-2月房屋施工面积累计值同比增速为64.3%,至2021年6月为3.8%,至2022年1-2月降至-12.2%。施工面积表现类似,2021年1-2月房屋施工面积累计值同比增速为11.0%,至2021年6月为10.2%,至2022年1-2月降至1.8%。竣工面积也呈现出明显的下降趋势,2021年1-2月房屋竣工面积累计值同比增速为40.4%,至2021年6月为25.7%,至2022年1-2月降至-9.8%。

分析房屋销售指标,我们发现国内房屋销售面积也呈现明显的下滑趋势,全国房屋销售面积增速从2021年2月的104.9%降至2022年1-2月的-9.6%。房屋销售面积下降,待售面积不断上升,居民观望情绪浓厚。价格方面,当前国内商品房价格并未出现普遍下降趋势,但整体涨幅明显回落,有价无市的现象较为普遍,沈阳、郑州、东莞、温州等部分城市房价下跌较为明显。销售端表现乏力,房地产企业的资金回款较慢,拿地积极性弱,又进一步影响房屋的开工、施工、竣工数据,使得当前房地产行业进入了明显的恶性循环中。不夸张地说,当前国内房地产行业仍处冰点时期,下行趋势未见明显好转。

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二、房地产行业资金问题略有改善

2020年8月份,住建部和央行对重点房企负债指标划定“三道红线”:①剔除预收款后的资产负债率大于70%;②净负债率大于100%;③现金与短期债务比小于1倍。如果房企“三道红线”全部踩中,则归入红档,有息负债将不能再增加;踩中两道,归入橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,归入黄档,增速不得超过10%;一道未中,归入绿档,增速不得超过15%。

自2021年1月1日全面实行“三道红线”以来,国内大部分房企主动进行降杠杆,但部分房企触及红线后再融资面临困难,资金问题凸显,导致债券违约事件频发。2021年以来,泰禾集团、蓝光发展、协信远创、华夏幸福、世茂集团、中国奥园等房企债券都出现了明显的违约现象,融创中国、富力地产等房企被迫进行债券展期。房企债券违约,进一步影响了房企的融资渠道。数据显示,2021年1月至2022年2月,我国房企境内外发债规模明显萎缩,2021年四季度和22022年一季度房企境内外发债金额分别为1174、1658亿元,同比分别下降47.8%、46.8%。

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据克而瑞研究中心监测数据,2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元,3、4、6月份的到期量均超过600亿元,超过2022年月均到期水平。需注意的是,上半年房企的境外债偿还压力较大,1-6月境外债到期占总债券到期量超过60%,尤其是3、4、6月份到期境外债体量较大,分别约401亿元、461亿元、432亿元。由于国内房企债券到期压力较大,为防范系统性风险,近期国内出台了系列措施来应对。2021年12月央行和银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款将不再计入“三道红线”相关指标。自该通知发布以来,华润、招商蛇口等部分优质房企和东方资管、长城资管等AMC相继获得并购贷银行授信、发行并购债券,未来优质房企并购出险房企的重组有望增加,地产行业整体资金状况有望改善。除并购相关的支持外,3月下旬以来,国内地产调控措施边际放松,市场预期好转,房企国内外融资状况明显好转。部分国企、央企在国内获得了低成本融资,卓越商企、旭辉控股也先后发行美元债进行融资,部分出险房企债券也较低位明显反弹,表明市场信心逐渐恢复。虽然部分企业仍然面临较大的偿债压力,但地产行业信心逐渐增加,预计后期优质房企的融资将继续增加,行业整体的资金状况有望进一步改善。

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三、房住不炒方向未变,因城施策缓解压力

房住不炒是国内当前的房地产总基调,但基于房地产的重要性和当前处于寒冬的严峻现实,国内对地产的调控政策处于边际放松当中,因城施策的现象逐渐增加,降低房贷利率、降低首付比例、放松限购限贷政策成为了主要的稳地产政策。

从全国层面来看,政策层面维护行业稳定的意愿较为明显。3月5日的政府工作报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月16日的国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。各部委也就房地产行业积极表态,释放明显的维稳信号。1月17日,发改委发文,提出促进住房消费健康发展,加强预期引导,探索新的发展模式,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月20日,央行宣布下调LPR,1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点,1年期LPR降至3.7%,5年期以上LPR降至4.6%,此前连续20个月维持不变。3月4日,银保监会发文,提出要满足新市民合理购房信贷需求,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准,提升借款和还款便利度。3月16日相关会议后,财政部有关负责人在接受采访时表示,今年年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

从地方层面来看,地方政府出台稳定房地产行业的政策较为积极。2022年以来,国内已有超60个城市放松楼市调控政策。地方政府主要通过降低房贷利率、降低首付比例、放松限购限贷政策、发放购房补贴等措施来稳定地方的房地产基本面。具体来看,宁波、济南等22个省市放款公积金贷款政策;北海、菏泽、重庆等15个城市降低首付比例;亳州、昆明等13个城市发布了住房补贴政策;无锡、合肥等10个城市下调房贷利率;东莞、成都等9个省市宣布提高住房供应;自贡、南昌等7个城市宣布放松限购限贷政策。具体来看,宁波、济南等22个城市放松公积金贷款政策。北海、菏泽、重庆等16个城市降低首付比例;亳州、昆明等16个城市发布了住房补贴政策;无锡、合肥等11个城市下调房贷利率;东莞、成都等9个城市宣布增加住房供应;自贡、南昌等8个城市宣布放松限购限贷政策。

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展望未来,我们认为地产稳增长措施仍有较大的发力空间。在房住不炒的大背景下,因城施策的现象会继续增加,自上而下的维稳措施也会陆续推出。年内国内货币政策或将继续放松,房贷利率仍有较大的下降空间,放松购房门槛和限购限售等调控措施的城市也会进一步增加,房地产行业的兼并购和重组现象也会增加。尽管部分高负债企业仍然面临较大风险、市场信心恢复仍需时日,但在政策合理调控和支持下,市场信心将逐渐恢复,房地产行业良性循环的概率也将逐渐增加。

四、相关商品行情展望

地产预期回暖,除带来房地产开发公司、物业公司、建筑装饰等地产链条企业的二级市场阶段性投资机会外,也会催生相关商品的投资机会。

受益于房地产行业的回暖,稳增长政策推出后,房地产相关的工业品需求通常会出现增加,价格上涨概率较大。正如表3数据显示,最近五次国内稳增长政策出台期间,地产相关的工业品价格上涨概率不大,但政策出台后的一年价格上涨概率较大。我们认为该现象出现的原因主要是政策的传导需要时间,稳增长政策出台期间经济下行压力较大,工业品整体的需求下降,价格趋于下跌。而随着政策逐渐实施,经济回暖,相关的工业品需求会得到较大改善,价格上涨概率较大。

  • 结合当前相关商品的基本面和估值情况,我们推荐投资者重点关注玻璃纯碱的中期多单布局机会。3月16日至3月30日期间,受到地产回暖预期带动,玻璃纯碱价格明显反弹,但4月以来受疫情影响出现连续回调。我们认为短期的回调不改中期向好趋势,下半年玻璃纯碱上涨的概率较大。因城施策的城市将继续增加,地产企业融资有望改善,房地产行业有望边际回暖,竣工高基数背景下,下半年玻璃需求有望增加,价格上涨概率较大。纯碱除间接受益于地产回暖的预期外,夏季检修带来的供应阶段性减少和光伏玻璃投产带来的需求增加都对价格有较强的推动作用。预计下半年玻璃、纯碱大概率将走出一段去库涨价的阶段性行情,潜在上涨空间有望超过20%,后期投资者可逢低布局FG2209、SA2209合约多单。

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